详尽的项目前期调研
在开始品质项目设计之前，我们与设计师一起通过调查问卷、客户深访、同类型项目实地考察、九宫格分析等方式，对客户心目中的品质项目形象预先进行描摹，最终经过成本复核，形成一张楼王提升清单。
首先，我们对深圳区域和广州区域的典型品质项目进行了深入实地考察，并对清远本土、广州、佛山等地区的潜在客户进行了调查问卷和深入访谈，我们获取了大量原始数据，这些数据基本上涉及了住宅设计的各个方面。其次，通过对调研数据的分析，我们罗列了《品质项目规划建筑营造清单》，一共16项；
我们将这16项按照功能分为八大部分：
1、规划；
、首层大堂、架空层；
3、地下大堂区；
4、户型部分（入户、客餐、厨房、生活阳台、卧室、主卧系统、阳台、卫生间、电梯厅公区、其他）；
5、立面（基座、标准段、头部）；
6、部品（门窗系统、入户门、电梯）；
7、智能化；
8、设备。
将每一大类下的升级项按照客户能够感知的深度进行排序，并且与预算部一起，对每一升级项进行成本复核。最终形成了以下这张九宫格表。
▼▼▼
这张九宫格表决定了我们要做什么和不做什么。第一格为增加该选项后，用户感知强烈，且造价不改变甚至减少。以此类推，第九格为感知微弱，且造价明显增加。因此，第一格和第二格作为我们优先考虑的提升项，三至五为次要梯队，六至九格为捡漏选项。
保利天汇·宸悦项目位于清远市燕湖新城江北新区，背靠苏松岭，南邻北江。作为一个占地48公顷，总建面积万㎡的大型综合城市社区，天汇系列的一、二期经过三年的沉淀，已经在清远市场集聚了大量的人气和口碑，具有得天独厚的优势。
◆项目区位图
得天独厚的品牌与区位优势，提供了进行全面战略升级的机遇。仅有天时与地利是不够的，为铸就清远市场品质最好的产品，我们更通过自己的努力成就了人和。凭借着对市场的把握，保利对当地的高端客户进行了深访，最终认为：只要能做出独一无二的产品，满足客户的梦想，就能实现品质项目销售的突破。设计团队充分研究了一、二线城市的品质项目特点，从户型、规划、室内、园林、部品五大方面有针对性的找切入点。结合当地注重美好生活的客户对产品的心理和生活需求，借鉴一线城市品质项目的气度与经验，通过品质的全方位提升，在展示区的开放阶段，就奠定宸悦在清远一枝独秀的标杆地位。
依江而立，项目俯瞰着北江角度最壮丽的一段。让户型与江景融合，创造清远独一无二的享受型生活体验，成为我们产品设计的突破点。
◎3.15米别墅级层高，全VRV空调系统
◎电梯厅独立入户
◎超大宽厅搭配超大进深宽景阳台（.1~3.3米进深变化阳台）
◎餐客厅南北对流、通透
◎南、北所有卧室均采用整面宽落地窗，主卧室尊享转角落地窗，栖息于江景之中
◎卫生间酒店化，浴室里欣赏江景
◎望江空中花园，江景无处不在
9米无柱宽厅，搭配大面积落地系统门窗，令整个客厅充满阳光。.1~3.3米景观阳台，配合外挂幕墙式玻璃栏杆，俯瞰一线江景。起居空间与辽阔江面的完美融合奠定了滨江品质项目的骄傲气质。
卫生间完全采用酒店化布局，卫浴4件套干湿分离，浴缸配合1.8米宽落地窗，令业主在江景中放松身心。
空中花园的配置为主人房增添份外的生活情调。四周采用全玻璃隔断的方式，令主卧室的空间既丰富又开阔。“诗酒临江，仰观宇宙之大，俯察品类之盛。”
以合理大气的规划和浑然天成的建筑等独一无二的品质奠定了项目在清远市场的高端形象。
面对沿江一线，做到江景资源最大化是最重要的，我们将宸悦南区四栋楼王错位展开，用景观渗透的方式，充分避开了用地面宽不够的不利条件，使得每栋楼都能在不同的角度、不同的房间感受不一样的日落江景。
◆沿江示意图
宸悦属于保利天汇三期地块临江部分，在一线江景资源越来越稀缺的今天，项目团队重新审视品质组团的价值高度，回归市场回归客户，通过客户深访了解市场需求，挖掘市场空白与产品潜力。当地注重美好生活的客户对品质住宅认知的第一大特点就是私密性和尊贵感，怎么样在原有的三期地块凸显品质组团的“界限属性”成为规划升级的关键要素，该组团对外有无敌江景对内有.1~3.3米天然高差，设计团队顺势而为，将高端品质组团巧妙的独立成区营造“独上高台之势”，从中高端客户归家的心理安全体验与尊享体验出发，规划上引入独享专属大堂，港湾式停车体验，私家健身会所，恒温泳池，独享皇家式园林，入户全风雨连廊系统。这一系列的升级铸就了精品品质项目令人难忘的服务体验。
◆南区总平面图
在调研了上海，广州和深圳等一线城市的品质项目后，我们认为成功的项目普遍利用住宅建筑设计公建化的手段，通过使用铝板、石材、仿幕墙玻璃等公共建筑常用材料，提升产品的整体品质，树立产品标杆。该项目立面通过利用仿幕墙玻璃的收分和微变化手法，形成整体上向收束的挺拔姿态。经过多次实地挂样与修改，才使得精心定制的外立面玻璃在反光性、透光性等指标上达到完美平衡，令项目中的每栋楼都熠熠生辉。
为了更好表达公建化立面气质，在构造设计方面，采用外挂式的阳台栏杆玻璃，使玻璃面积最大化，同时利用舒适化的阳台扶手尺寸，对细部尺寸精雕细琢反复推敲。并选用纤细的高强度不锈钢构件，弱化结构构件对于视线的影响，在成本和立面效果之间取得平衡。在立面效果落地方面对每一种玻璃进行了严格的筛选，江景阳台玻璃曾经经历了反复的样板提样与调试，匠心精神造就了浑然天成的立面效果。
◆浑然天成的现代化立面表达
通过设计，我们用清远地区独一无二的归家之路打动了当地客户的心，用归家体验实现了园林布局的突破。此外，不同建筑材料及装修母题的反复出现，营造了让本地客户产生共鸣的室内氛围，亦带动了高端客户对本项目的情感认知。
门既是房屋的重要组成部分，又可以使独立的建筑。曾有人说中国古典建筑是门的艺术，在这里，我们将门的艺术发挥到极致，让业主的归家路充满仪式感。
归家的仪式感是尊贵居住体验的开端，在有限的场地条件之下，对空间尺度的推敲尤为重要。府院式的车行入口形成秩序的引导。长57米、高6米的门楼虽略显夸张但无比舒展，营造着深宅豪府的神秘感与庄重感。精选的西班牙米黄石材有韵律的长短竖拼，凸显了对生活品质的追求。门楼檐口的设计体现着营造者的匠心，型材的收口、格栅的密缝、灯槽的排水做法等等经过反复推敲，使得原本mm厚的檐口看上去更加轻盈、舒展，大气磅礴。
◆入口大门
◆入口大门立面
入口大门和公共大堂的造型设计上，摒弃了一般建筑的复杂性与多元性，做到了简约有序的格调。金属门框、玻璃幕墙、石材幕墙以及金属格栅的材质都经由反复的对比和筛选；石材的分缝、拼贴和柱头的收边处理，玻璃的分段比例，金属格栅的尺寸、间隙，以及横竖的穿插方式，每一个细节将示范区的精致和细腻淋漓呈现。“禾雀花”作为项目的视觉主题，也被巧妙的运用在细节和母题当中。
◆公共大堂入口立面
◆公共大堂入口立面
港湾式的落客体验激发着业主归家的热情。主入口主水景利用进口片层石材、手工累贴的做法打造曲线自然的水景主体，水池上方种植名贵罗汉松，意喻“水上仙山”。门楼与公共大堂之间，车道自然转圜，利用酒店大堂式的设计，提升体验。
◆公共大堂落客区
◆水上仙山
公共大堂坐落于业主回家的必经之路上，不仅强化了小区的安全性，更诱发业主在公共大堂停留，制造更多的邻里交流机会。通过四通八达的大堂还可以享受健身会所，恒温泳池等高级服务。
◆公共大堂入口
公共大堂全部采用6.7米高的超白玻璃，借鉴中国传统的四合院的手法和元素，营造出“清、雅、礼、悦”的韵味。
大堂接待处的半开敞内庭院通过对景墙和落地玻璃的搭配，达到虚实交错，步移景替的效果。对景墙采用带有水波纹质感的意大利灰，体现了“清”的禅意。
◆大堂接待处
◆对景墙采用抽象的“禾雀花”造型
过渡的中庭空间，通过6.7米高的落地玻璃门，将天、树、水、月围合其中，借天地之境，展设计之韵，凸显了“雅”。
◆中庭空间
大堂正厅，采用70°全落地超白玻璃，中轴正对皇家式园林，一侧引导私家会所的专属服务，创造高端圈层的交流环境，谓“礼”之道。
◆会客厅
整个大堂的设计都中强调了“禾雀花”这一主题，作为清远市的市花，其形象深入在当地人民的心中。主要背景墙重复采用具象的“禾雀花”造型，用暗藏灯带勾勒此元素，亦或是用皮革进行母题诠释。反复出现的母题，能够强化客户的感知，获得清远本地客户的情感认同。
由大堂漫步出来，无论享受会所服务，还是归家，都有风雨连廊系统，结合灯光、乐律、枯山、水景，感受竹风松影，方壶胜境，营造最舒心的归家体验。每栋楼的入户大堂前场采用中式园林中的“围合式入户前内院”的手法，在归家的前一刻仍能感受个性化的定制设计，使客户全程于“悦”的心情。
◆风雨连廊
园林设计汲取了圆明园方壶胜境的设计理念，组团内设计有面积约平方的“灵仙湖”，池底均铺设具有大理石效果的“浪花白”石材，结合三层水深所带来的光影、色彩的折射变化，打造美轮美奂的仙湖意境。湖体北侧设计假山跌水，真石与人工塑石工艺的结合，打造出自然、具有神韵的仙山概念。整体严格的对称布局，中轴线连接南北；两个建筑群组与三座重叠大亭，呈“山”字延伸入湖中，形成“一池三山”的主格调形式。
◆方壶胜境
◆灵仙湖
在园林的细节配饰方面，通过进行母题穿插项目也对“禾雀花”的主题也进行了呼应。灯具的造型、连廊屏风的花纹，均由禾雀花主题的演化而来。与整个园林的中式风格进行了地域文化融合。
目前人民对美好生活需要，已不仅对物质文化生活提出了更高要求，而且在民主、法治、公平、正义、安全、环境等方面的要求日益增长。三四线城市对于住宅的需要，也不仅仅只是遮风避雨，其空间的品质、景观的仪式感、装饰元素的情感认同，也都变成了当地居民考虑的要素。通过对市场的准确把握，设计的不断优化，细节的反复打磨和专业的驻场配合，我们让在三四线项目呈现出精致细腻的效果，实现了人居品质的提升。通过让清远的居民也能住上好房子，宸悦项目使得保利在当地吸引了一批客户拥趸，他们给予了本项目远超过周边项目均价的售价认可，保利宸悦可以成为我们继续研发三四线城市品质产品的一个标杆。
附：保利地产：同为央企，保利是如何做到规模第一？保利房地产股份有限公司是保利集团旗下控股的大型国有房地产上市公司，成立于年，经过十年扎实发展，00年成功完成股份制改造，遂开始实施全国化战略，连续实现跨越式发展，并于年在上海证券交易所上市（.SH）。
自上市以来，06年到16年，销售额从84亿元增长到亿元，年化复合增长率达到37.98%。公司不仅在销售上不断攀升，而且公司的利润不受影响，仍高于行业平均水平。与中海、华润等国有企业相比，公司在销售规模上已经赶超上百亿甚至千亿。
截止到年10月，公司实现销售额.68亿元，同比增长37.01%；销售面积1.67万平方米，同比增长9.95%。与其他国有企业中海地产以及华润置地进行对比，保利地产在销售规模上增长稳健，并未拖累企业的净利润，主要原因如下：
一、利润上：低成本强管控，利润空间有保障1.1央企优势明显，融资成本低低成本、长周期的资金，为公司的地产业务持续健康发展提供良好的支撑。保利出身军旅，背景雄厚，企业能以较低的成本获得巨额资金，融资方面优势明显。同其他国企以及同等规模的房企相比，公司的融资成本保持在较低位置，01至年，保利地产的平均融资成本仅为1.86%，远低于行业平均水平。
在传统银行融资上，公司发挥央企优势，不断巩固银企合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势，年新增银行贷款平均融资成本为基准利率下浮3.14%，折合成本约4.6%。截止到年上半年，公司银行贷款授信额度亿元，剩余未使用额度亿元，公司新获取银行贷款平均融资成本仅4.66%，显著低于行业可比公司。
与此同时，公司准确把握融资节奏，抓住股票和债券市场的窗口期，优化资本结构。年通过公司债、中期票据等方式，成功完成90亿元定向增发和亿元债券发行，其中公司债发行的最低利率已降至.95%，创下同期房企债券融资新低，在央企中具有明显优势。
随着发债、增发等主流融资渠道全线收紧，房企融资需求依旧旺盛，在此背景下，房地产基金规模持续增长。截至年末，保利地产旗下子公司信保基金管理规模持增长已近亿元，处于行业第一的水平。信保基金以投保利地产的房地产项目为基础，自成立开始，便投资了保利地产的多个项目，包括南京保利紫晶山、武汉保利中央公馆、沈阳保利香槟花园等。此外，信保基金还与保利地产联合拿地，通过基金管理公司引入基金受让股权，获得后续资金的支持。年6月，保利地产以14.55亿元竞得北京通州项目，信保基金通过中信证券设立的资产管理计划，共募集6亿元投向该项目，保利地产与信保基金按照65:35的股权比例进行合作。通过地产与基金相结合，实现对更多外部资源的撬动，助力公司业绩增长。
1.成本管控能力显著，盈利能力提升企业不仅在融资上以低成本获得巨额资金，在成本管控能力上也表现不凡，公司的管理费用率以及销售费用率明显低于行业平均水平，有力拓展了公司的利润空间。
（1）三级管控模式，管理费用率领先
01至年上半年，保利的管理费用率维持在1.71%左右，略低于同为央企的中海地产（管理费用率1.75%），显著低于华润置地（管理费用率3.1%）以及融创中国（管理费用率3.18%）。这主要是由于公司采用"总部-大区-平台公司"的三级管控模式，总部主要负责战略管控和全业务板块的综合管理，区域负责战略执行和项目运营过程管理，平台公司具体负责业务执行。
基于公司规模不断扩张，通过三级管控，可以强化管理的针对性和时效性，提升管控效能和开发效率。借助新的体系，在部分重点城市，公司的市场份额进一步提升。年，公司在武汉、南京、郑州等城市成为新的百亿城市，现有的5个50亿级别的城市提升至10个。
（）营销模式成熟，销售费用率低于行业平均
01年至年上半年，公司的销售费用率在.3%左右，与中海地产（销售费用率1.53%）相比，销售费用率相对较高，但整体仍保持在行业较低的水平。
由于保利在产品体系上主要是以刚需产品为主，在营销上也是具有较为成熟的营销布阵。前期进行企业的文化植入，特别是首入的城市，为了让当地居民了解企业的实力及文化，通常会举办展会、比赛等活动；中期进行品牌分享，通过老带新去参观各大主题泛会所，将产品渗透给新客户；后期实施地毯式拓客。
面对竞争异常激烈的市场，企业通过建立更多的门店展示点，聘请大批兼职人员服务市场，建立全民置业顾问的市场拓展框架等模式以较为低廉的方式获得客户资源。除此之外，保利鼓励区域公司和创新型的移动互联网企业合作，展开基于大数据层面的精准推广，比如滴滴打车、携程、大众点评这些拥有大数据的互联网企业，通过这种营销方式，可以达到推广精准、费用低等效果。
与此同时，企业通过自建团队保证可以不追求高去化率，有效平衡去化率和利润。随着自媒体的异军突起，企业也擅长通过低成本传播品牌。多项营销事件曾刷屏地产圈，不仅通过创意博得头条，而且是零成本运作。
1.3拿地方式多元化，地价房价比优势明显随着一二线城市房地产市场的量价齐升，房企存货明显下降，房企积极补仓备货，拿地凶猛，土地成本上涨明显。在此背景下，公司通过多元化的拓展方式快速补充土地资源。年，公司通过招拍挂、合作并购等方式完成项目拓展11个，拓展项目容积率面积万平方米，其中通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到75%，公司后续规模发展奠定基础。
通过对比三家企业（保利地产、中海地产、华润置地）的拿地成本，年至年上半年，由于华润置地城市布局主要集中在高能级城市，拿地均价在元/平方米，成本相对较高。而中海地产和保利地产在拿地的过程中，拿地均价始终维持在0元/平方米以下，与保利相比，中海地产在土地成本的控制上要略胜一筹。这主要是由于中海在拿地上更加谨慎，土地购置由公司高层集中管理，土地成本控制相对较严格，此外，中海不断通过整合资源以获得土地储备，成本相对更低。
对比各房企的销售均价也可看出，年至年上半年，三家房企销售均价均有一定成程度的上升，平均值差别较小。但拿地成本在售价中所占比重最低的是保利地产。
注:A年地价房价比=A-1年土地楼面价/A年合同销售均价。
二、规模上：多拿地广布局，销售规模领先在规模的角逐中，房企土地储备发挥着关键作用。企业若想得到发展的更好，必先筑好基石，在市场竞争激烈的情况下，扩大土储是房企规模化竞争的核心。
.1积极扩充土地，投资力度不断加大01至年，保利拿地始终保持相对稳定的节奏，投资力度保持在1.左右，年之后，投资力度逐渐加大，年上半年新增土地储备面积/销售面积达到1.6。华润虽然投资力度也在逐渐加大，但是其基数相对较小。而中海地产最近两年整合较多，拿地相对偏少，投资力度在0.5-0.8之间。
年至年上半年，在国资委的大力支持下，保利和中航的地产业务实现整合，出资0.3亿元完成了对中航地产9个项目的收购，增加土地储备万平米，可售面积15万平米。
目前，公司已利用中航原资源优势，在天津、珠海、三亚获取3个项目，待开发资源新增万平方米。年上半年，保利新增容积率面积达到万平方米，与其他房企相比，整体位于较高的水平。
保利地产坚持以一二线城市为主，积极推进城市群深耕战略。年前三季度，保利地产新拓展项目个，新增容积率面积96万平方米，总获取成本亿元，其中一二线城市拓展金额占比78.9%，位于行业前列。
.城市群战略，受政策调控影响较小年，部分城市陆续出台的限售限价以及去库存等政策影响，不同区域的城市也呈现不同景象。随着房地产市场调控的深入，房企的区域布局对业绩的影响越来越大。企业若想加快发展，顺应市场进行区域布局也显得尤为重要。
从各房企年的新增土地储备的数据可以看出，三家央企主要布局仍是一二线核心城市，其中华润置地、中海地产在一二线城市的新增土地占比较高，分别达到80.33%、95.08%。
保利坚持以中心城市为核心，深化城市群、都市圈的战略布局，以广州、北京、上海为核心，以周边城市协同发展的城市群格局。公司在三四线城市的新增土地储备仍占据较高比例，年达到40.07%。受部分一二线城市限购限贷以及"三四线去库存"等双重政策的诉求，公司在土地上的均衡布局可抵御政策的调控产生的影响，与此同时，三四线楼市的繁荣也为公司规模的增长奠定了良好的基础。
图表：年各房企新增土地储备分布情况（单位：万平方米）
（注：海外土地并未考虑）
截至年，公司已经在珠三角城市群布局了16个城市，项目数量达到个。年1-10月，公司通过合作、招拍挂等多种方式进一步加大了三四线城市的土地储备获取，其占比达到了57.35%，主要分布在珠三角地区的珠海、肇庆、茂名、江门、中山，五个城市合计新增土储万平方米，占三四线城市新增土储的4%。公司不断加大这些城市的拿地面积，主要得益于这些城市地理位置优越，位于核心城市周边，销售去化良好；以及这些城市位于粤港澳大湾区，符合国家战略规划。
截止到年10月，保利在粤港澳大湾区的未开发资源超过1万平方米，土地资源丰厚。随着大湾区的产业集群的优势扩张，土地储备的增值空间很大，未来公司将显著受益粤港澳大湾区发展机遇。
三、规模时代，谁主沉浮？三家企业均是国资背景，保利实现规模与利润的均衡发展主要来自两个方面：第一利润上，保利地产在融资上具有明显优势，与此同时，成立房地产基金为公司项目开发提供资金支持。此外，三级管控以及成熟的营销模式铸就了公司较低的三费水平，拓展了公司的利润空间。第二在规模上，公司积极推进城市群深耕战略，投资土地力度较大，土地储备布局均衡，房地产政策调控对其影响较小。与此同时，受热点城市调控政策趋严的排出效应以及去库存等政策红利，公司在三四线城市的布局也迎来机遇，助力公司规模实现稳定增长。
年1-10月，保利地产的销售金额已突破亿，达到.7亿元。而中海地产和华润置地销售金额均不足亿元，中海地产1-10月销售金额仅为5.0亿元，与保利相差.7亿元；华润置地差距更为明显，销售金额亿元，不足保利地产的1/。保利、中海以及华润在规模上的差距进一步显现，并有逐渐扩大的趋势。
虽然保利在央企中规模依然位于前列，但是与民营企业相比，其缺乏在把骨干员工与企业利益关联起来的激励机制；决策流程繁琐以及在待遇方面相对较低，规模增速较慢。根据亿翰智库发布的《年1-10月中国典型房企销售金额TOP00，保利已从TOP4下滑至TOP5，而融创连续在9月、10月单月突破亿规模，强势挺进TOP4，在销售规模上，保利等国资企业与恒大、碧桂园等民营企业的销售额逐渐拉大。
注：按照企业公布数据，未公布的企业采用亿翰智库年1-10月中国典型房企销售业绩TOP00数据
在行业集中度不断提升，房企间的规模竞争日益加剧的背景下，保利也在管理经营风格上更加市场化，年中报显示，公司会积极探索跟投机制等创新激励方式，此外公司也在酝酿人才相关的"百帅计划"，加强公司未来重点城市的布局以及规模的扩张。行业进入规模化聚焦阶段，国企与民营逐鹿规模，各显优势，未来保利发展如何？值得期待！
END
注：本文转自户型库、亿翰智库。如有版权问题，请及时与我们联系，我们将第一时间做出处理。
▼
推荐阅读
11万亿的房地产大时代，中小房企如何实现突破。年房地产10大趋势，地产总裁们这样看未来!龙湖寻求“第二曲线”未来三年商业租金达60亿绿地集团已经转型3年，进入康养和科创板块！融创万亿大逻辑：从“权力意志”到“自由意志”胡葆森：关于房地产我的3个判断保利地产：同为央企，保利是如何做到规模第一？
万科和百度携手抱团，这是演的哪一出？原因让人期待
未来5年地产市场会怎样，中央说清楚了。你读懂了吗？
地产行业出现4大变化，CIO如何才能让房企老板少些焦虑？
新时代，房企发展模式的五个“是与非”，欧阳捷
赞赏
