深圳工改工研发办公M0面积自用比例不必一定大于60%！
1月29日，市经贸信息委网站发布了《经贸信息委关于公开深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）征求意见采纳情况的通知》，称在公告时间内，共收到69条意见。
其中，被称为“史上最严工改政策”的原文件中被诸多开发商等抱怨的“研发办公M0面积自用比例不低于60%”的条款被删除。此外，原第三十三条中，M0和M1套内最小建筑面积平和平不会改变，从严控制"类住宅化"，想改成公寓出售，还是没门。
深圳鼎鸿发展顾问有限公司（鼎鸿微看点szdinghom）将该回复总结出十大要点：
01
原第三十三条中，M0和M1套内最小建筑面积平和平不会改变，从严控制"类住宅化"，想改成公寓出售，还是没门。
02
暂时不会取消M1容积率4.0的上限，等新深标出台后，按新深标执行
03
取消了总部研发面积M0自用比例不低于60%的要求
04
取消了在紧邻一级线周边土地用途的管制，按照法定图则规划方向执行
05
结合强区放权的精神,明确工业区块线内M1改M0的由各区自行审批，但是原特区外各区M1改M0的总量仍然控制在20%，这一点没有放松
06
在产权转让方面，删除了原第十九条中的受让方应当是深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业,修改为"从事制造业生产研发等工业企业或生产性服务业企业并有合法纳税记录（或母公司有合法纳税记录）",同时删除了分割转让最小面积的要求
07
删除了原第三十一条改造为M0的其中至少30%厂房的配建标准
08
修改了现状提容不超过原建筑面积的15%的比例，但没有明确修改后的比例，估计是按照《暂行措施》关于综合整治的条款修改的
09
删除了原第四十九条关于地下空间基础设施建设要求的表述
10
此外增加了一条相关规划或建筑设计已经规划主管部门审查通过的，可按已批准的规划和建筑设计方案进行建设。这一条也是我们通常实行的“新人新办法，老人老办法”。
附：《深圳市工业区块线管理办法公开征求社会意见采纳情况汇总表》
序号
单位或个人
意见或建议
采纳情况
备注
1
深圳市合一城市更新运营管理有限公司
1、文件提出区块线内工业用地转型为研发总部类用地的，自用比例不得少于60%（第十六条）。此研发总部类用地是否特指M0？
关于研发总部类用地是否特指M0在《深圳市工业区块线管理办法》中没有准确说明，在《深圳市城市规划标准与准则》中也没有这类用地性质的说明，所以也没法界定研发总部类用地是否特指M0。只能假定去判断它有两种可能，第一种可能：在城市更新工改M0情况下，根据工业楼宇转让办法工改M0是全部可以分割销售的，但是在《深圳市工业区块线管理办法》里面要求自用比例60%。这两者之间是有比较大的区别。第二种可能是工业用地通过法定图则的规划调整，变成M0土地性质。这种需要看原来土地出让合同的约定，是否可以分割转让。这个政策是一个比较重要的信号，就此看出政府更希望工业用地拿来产业自用，而非走向房地产开发。
采纳。
已删除该条。
2
深圳市合一城市更新运营管理有限公司
2、文件鼓励产城融合，提出适当安排建设用地用于商品零售、住宿餐饮、商务金融、人才住房等建设（第二十三条），但提出在紧邻一级线工业用地的其他用地，除规划建设与工业园区配套的宿舍和人才住房、保障性住房外，禁止规划建设居民住宅区（第二十五条）。产城融合需要产业，也需要居住，既然可以建设人才住房，那为何不能建设居民住宅区呢？
首先，产城融合在深圳的发展中是一个大趋势，因为早先深圳提出多中心城市格局，在多中心的城市发展规划中更多强调“产”和“城”融合的发展趋势。即有城市配套和居住的开发建设实现人口导入，也要有产业的升级发展，去创造更多就业机会和经济产出，这两者密不可分。我们认为产城融合是应该重点考虑的，在文件中虽没有产城融合在具体实操中如何执行的详细说明，但是这方面是应该去鼓励，也是值得发展的重要方向。
另外，既然强调产城融合，事实上，居民居住区的发展应该是可以综合来考虑的。本质来说一二级区块线已经特别强调保留工业发展的要求，那么就不应该在紧邻一二级区块线的地方不允许建住宅，这是不合理的。比如，在工业线外的城中村本来是需要升级改造的，但又不允许建设居民住宅区，这在某种意义是剥夺了改造升级的权利。
采纳。
已删除第二十五条。
3
深圳市合一城市更新运营管理有限公司
3、文件鼓励工业上楼（第三十四条），支持区块线内建设厂房与研发复合使用的高层楼宇模式，但设定容积率最高不超过4.0。工业上楼目标的实现肯定需要容积率提升，且在新深标取消M1的容积率上限的大背景下，是否需要明确规定容积率4.0的上限呢？
首先深圳的工业用地是非常有限，深圳只好走高密度高容积率的紧缩城市发展路线，才能够实现集约用地发展经济，那么在新《深标》已经取消工业用地容积率的前提下，又鼓励工业上楼，所以不该给工业用地容积率设上线，这两者是相违背的。为了在有限的空间中发展深圳的产业，应该是鼓励提高工业用地的开发量，往高容积率发展的方向走。
部分采纳。
修改为“......，无行业特殊要求的M1用地项目，一般应建造多层厂房和高层厂房，但容积率最高不超过4.0，......”。M1的主导用途是厂房，容积率不宜过高；待取消工业用地容积率的政策出台后按新政策执行。
4
庞晓剑
1、第十六条（工业用地用途二）区块线内工业用地转型为研发总部类用地的，自用比例不得少于60%。
建议：按“1+6”文件的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试用）》进行落实，城市更新项目改造后形成的工业楼宇可以分割转让，不设置自用比例。
采纳。
已删除相应条款。
5
庞晓剑
2、第十七条（工改M0）。区块线内M1改为M0的，由各区政府（新区管委会）征求市规划国土部门和市产业主管部门意见后报市政府批准。
建议：为了更好落实强区放权，提高工作效率，建议区块线内M1改为M0的，应由各区政府自行审批，报市政府备案。
采纳。
按第四十条（用地功能调整审批）的规定执行。
6
庞晓剑
3、第十八条（转让限制）以出让方式供应的一般产业项目用地，其建设用地使用权及建筑物依法可以转让，但转让时应当整体转让。
建议：城市更新项目改造后形成的工业楼宇可以分割转让，不限定整体转让。
解释。
该条款内容来自深府80号文。
7
庞晓剑
4、第十九条（受让方限制）一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业，且受让方不得改变建筑物的用途。其中M1或M0的厂房分割转让面积不低于平方米，M0的研发用房分割转让面积不低于平方米。
建议：充分尊重市场的选择，对分割转让后的工业楼宇，其受让方只设定符合产业类型的企业法人即可。另外，M1的厂房分割转让面积不低于平方米，研发用房分割转让面积不低于平方米。
部分采纳。
对受让方要求修改为“从事制造业生产研发等工业企业或生产性服务业企业并有合法纳税记录（或母公司有合法纳税记录）”；关于分割转让最低面积在该条款已删除（原33条有表述）。
8
庞晓剑
5、第二十五条（限制住宅建设）紧邻一级线工业用地的其他用地，除规划建设与工业园区配套的宿舍和人才住房、保障性住房外，不得新规划建设居民住宅区。
建议：保持法定图则及相关政策的权威性和严肃性，按相关规划落实。
采纳。
已删除该条款。
9
庞晓剑
6、第三十一条（M0的建筑形态规范）M0以建设无污染生产制造的厂房和研发用房为主，不得用于纯商业办公。厂房与研发用房建筑面积不得低于总建筑面积的70%；既有厂房又有研发用房的，厂房（含厂房与研发复合用房）的建筑面积不低于总建筑面积的30%。
建议：厂房按实际需求，不应该设定建筑面积不低于总建筑面积的30%的要求。
部分采纳。
根据《深圳市城市规划标准与准则》，M0主导用途包括厂房（无污染生产）和研发用房，主导用途的建筑面积不低于总建筑面积的70%；已删除“30%”的相关内容。
10
庞晓剑
7、第三十三条（类住宅化）M1和M0不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。单栋（座）建筑同一楼层内，单套办公用房建筑面积之和不得超过该层办公建筑面积的50%；M1单套套内建筑面积不得小于平方米，M0单套套内建筑面积不得少于平方米。
建议：M1单套套内建筑面积不得小于平方米，M0单套套内建筑面积不低于平方米。
解释。
提高区块线内M1和M0单元分割转让面积是为了避免工业厂房碎片化分割转让和房地产化。
11
庞晓剑
8、第四十四条（用地功能调整审批）市建筑与环境艺术委员会、法定图则委员会审议涉及一级线内的工改商、工改居和工改M0等调整用地功能事项的，应当报市政府批准。
建议：为了更好落实强区放权，提高工作效率，建议涉及一级线内的工改商、工改居和工改M0等调整用地功能事项的，应由各区政府自行审批，报市政府备案。
采纳。
该条已修改。
12
深圳市坪山田头股份合作公司
田头社区金田路以北42万平方米区域划在一级工业区块线范围内，金田路以南25万平方米划在二级线范围内。根据管理办法第八条、第十五条、第二十五规定，工业区块线内无法建设住宅区，并且连工业区块线的旁边都无法建设住宅区，造成田头城市更新项目的停滞，不仅对坪山高新区的建设造成影响，亦无法提供深圳技术大学所需建设用地，也不能满足田头村民通过城市更新提高生活水平的愿望。请政府考虑广大村民的生存和发展需求，对管理办法中工业区块线内相关的条文做适当调整。
采纳。
已删除第二十五条。第八条以及十五条规定，是结合工业区块线划定方案提出的，是对区块线整体的原则性要求。
13
华夏幸福基业股份有限公司
1.办法第十五条第二段：鼓励原农村集体经济组织继受单位尚未进行开发建设且符合规划的合法工业用地进入市场。
修改建议：建议与“1+6”文件中关于农地入市的相关表述一致。修改理由：根据“1+6”文件中关于“农地入市”的工业用地除了合法工业用地外还有待完善或未完善征转手续的用地。
解释。
该条款表述与“1+6”文件并不矛盾，待完善或未完善征转手续的农地入市按相关政策执行。
14
华夏幸福基业股份有限公司
2.办法第十六条（工业用地用途二）区块线内工业用地转型为研发总部类用地的，自用比例不得少于60%。工业用地转型为公共服务设施用途的，房屋不得分割转让。建筑物出租的，承租方不得改变建筑物的用途。
修改建议：
1、建议明确“研发总部类”用地的定义。
建议参考上海市《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见（沪规土资地〔〕号）》：“在规划用地分类中对应“科研设计用地（c65）”类别，具体包括科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息、科技咨询、研发总部等机构用地，以及各类产品及其技术的研发、中试等设施用地，不包括附设于其他单位内的研究室和设计室等用地。规划阶段明确科研设计用地（c65）用于研发总部用途的，在备注栏注明“研发总部类用地”。”
2、建议明确“研发总部”可配置一定比例的配套用房，例如参照M0地块的30%限额，同时明确自用的60%比例为“研发用房的60%”
3、建议针对研发总部类用地明确地价优惠标准。如上海市《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见（沪规土资地〔〕号）》：研发总部类用地起始价的设定按不低于地块所对应的工业基准地价的1.5倍执行。
修改理由：
1、“研发总部类用地”深圳尚未有配套政策支持该类型用地，包括与之匹配的地价和配套产品等方面。
2、“研发总部类用地”在深标和相关规范中没有明确的定义。
3、根据城市更新相关政策规定，除了要求配建的创新型产业用房外，按地价不同计算方式缴交地价后可以%出售。故城市更新项目要求自持60%比例不符合相关规定，另一方面不利于引入社会资本参与城市更新。
采纳。
该条款已结合其他意见删除。
15
华夏幸福基业股份有限公司
3.办法第十七条（工改M0）严格控制区块线内M1改为M0，原特区外各区（新区）区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在20%以内，南山区区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在50%以内。区块线内M1改为M0的，由各区政府（新区管委会）征求市规划国土部门和市产业主管部门意见后报市政府批准。
修改建议：取消各区（新区）一刀切的比例控制要求，明确M1改为M0的具体条件,例如增加地铁站点米半径覆盖范围内可改M0的规定。
修改理由：根据《深圳市城市更新“十三五”规划》第十七条，位于以下区域的工业用地可改造为新型产业用地：（一）位于轨道站点周边米范围的旧工业区；（二）原特区外位于成片产业园区范围或工业区块线外，且位于全市“十三五”重点片区范围内的旧工业区。
解释
目前工改工基本上都是工改M0，而M0很多都是建成研发办公，有必要限制工改M0的总量；在总量控制的前提下，具体地块是工改M1还是工改M0由各区和建环委等决定。
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华夏幸福基业股份有限公司
4.办法第十九条（受让方限制）一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业，且受让方不得改变建筑物的用途。其中M1或M0的厂房分割转让面积不低于平方米，M0的研发用房分割转让面积不低于平方米。
修改建议：
1、对销售对象的限制：“受让方应当是深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业”适当降低要求，修改为：“受让方应当是工业企业、制造业生产或研发类1年以上并合法纳税的企业”。
2、产权分割最小单位面积回到已有规定。根据深圳市规划和国土资源委员会《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（深规土号）以及《深圳市建筑设计规则（）》，其中M1厂房分割转让面积不低于平方米，M0的研发用房分割转让面积不低于平方米（套内面积平方米）。
修改理由：
1、新的面积划分方式不够合理，不符合正常的市场需求。
《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（深规土号）已考虑了将产业用房面积控制在套内平方米，实质上已从建筑设计规范标准上控制了改为类住宅公寓产品的可能。
从市场成交的情况来看，深圳研发办公物业成交的主力面积区间在-平方米，反应深圳市场的客观需求，如果强制改为套内面积平方米以上，将有违正常的市场规律，不能通过灵活多样化的供应充分满足市场需求；同时将影响资产的流动性，进而影响该类产品的正常市场供应。
2、对销售对象的要求过于严格，对初创型企业的支持不够。
深圳是以支持中小企业发展为特色的城市，研发用房销售对象限定为“深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业”，将影响到外地企业到深圳投资兴办实业的积极性；从行业上看，此政策对研发型企业和初创型企业有排斥态度，有违创新创业的精神。
部分采纳。
该条已修改；本条针对的是转让行为，初创企业的用房需求可以通过租赁方式解决。
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华夏幸福基业股份有限公司
5.办法第二十五条（限制住宅建设）紧邻一级线工业用地的其他用地，除规划建设与工业园区配套的宿舍和人才住房、保障性住房外，不得新规划建设居民住宅区。
修改建议：
（1）本条款与城市规划和土地政策相冲突，建议取消或者调整为：“紧邻一级线工业用地的其他用地，鼓励规划建设与工业园区配套的宿舍和人才住房、保障性住房。”
（2）建议不对周边建设居民住宅区进行限制，对于紧邻一级线工业用地确实是居民住宅区和原规划为居住功能的，不应进行一刀切式的不得新规划建设居民住宅区的规定，应视实际情况而定。
修改理由：
从产城融合的角度，不利于产城融合的发展，在各个区域有实际需求的情况下，应该适当考虑配置一定规模的居住功能物业。
采纳。
已删除该条款。
18
华夏幸福基业股份有限公司
6.办法第三十条（M1的建筑形态规范）M1以建设生产厂房为主，厂房建筑面积不低于总建筑面积的70%，办公、会议、食堂和职工宿舍等行政办公及生活服务设施用地面积所占比重不超过7%。M1标准厂房原则上首层层高6米、地面荷载不低于公斤/平方米，二、三层层高4.5米、楼层荷载不低于公斤/平方米，四层以上层高4.5米、楼层荷载不低于公斤/平方米。
办法第三十一条（M0的建筑形态规范）M0以建设无污染生产制造的厂房和研发用房为主，不得用于纯商业办公。厂房与研发用房建筑面积不得低于总建筑面积的70%；既有厂房又有研发用房的，厂房（含厂房与研发复合用房）的建筑面积不低于总建筑面积的30%。
办法第三十二条（M0建筑设计规范）M0产业用房原则上首层层高5.0米、地面荷载不低于公斤/平方米，二、三层层高4.2米、楼层荷载不低于公斤/平方米，四层以上层高4.2米、楼层荷载不低于公斤/平方米，单独设置客梯，至少配备1台载重3吨以上的大型货梯。
修改建议:
1、建议采用《深圳市建筑设计规则（）》对层高的规定。M0产品层高要求首层6.0米，二层以上4.5米；M1产品首层6米，2-6层5.4米，7层及以上4.5米。给市场一定选择的自由度。
2、对建筑荷载的要求不应一刀切。建议提出相对大区间的要求，或根据不同产品适当区分。
修改理由：
1、总体上对层高提出了更明确的要求，与《深圳市建筑设计规则（）》有所差异，从市场的的客观情况上看，M0类产品有逐渐提高品质的趋势，二层以上4.2米层高的限制不利于市场产品品质的提升；从限制LOFT产品出现的角度来看，4.2米的层高要求也难以形成有效制约。
2、M1和M0类产品的载荷要求，与《年建筑结构荷载规范》对办公和工业厂房的要求有明显的提升，客观上将增加所有项目的建筑成本，不利于各项目城市更新的推进。且针对各类产业（包括M1和M0产品）应该对载荷有具体要求，不应一刀切。
解释。
《深圳市建筑设计规则（）》中关于M1和M0层高并不是限制值，只是超过这个值要核减建筑面积，《管理办法》的有关规定与《深圳市建筑设计规则（）》的规定不冲突；对层高和荷载作原则上规定有利于保持建筑的工业用途。
19
华夏幸福基业股份有限公司
7.办法第三十三条（类住宅化）M1和M0不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。单栋（座）建筑同一楼层内，单套办公用房建筑面积之和不得超过该层办公建筑面积的50%；M1单套套内建筑面积不得小于平方米，M0单套套内建筑面积不得少于平方米。
修改建议：M1单套套内建筑面积保持平方米规定、M0单套套内建筑面积保持平方米规定，与《深圳市建筑设计规则》保持一致。
修改理由：单套套内建筑面积要求过高，与当前企业租赁市办公面积在-平方米为主的现实情况有所冲突；另一方面应考虑初创企业的实际需求。
解释。
之所以提高M1和M0单套套内建筑面积，目的是为了防止区块线内工业用地类住宅化；初创企业可通过租赁创新型产业用房等方式解决用房需求。
20
华夏幸福基业股份有限公司
8.办法第三十四条（工业上楼）支持区块线内建设厂房与研发复合使用的高层工业楼宇模式，引导“高精尖”智能装备、机器人、消费电子与智能终端、医疗器械等先进制造向高层工业楼宇发展。
除机械、传统装备制造类等产业有特殊要求和对安全、消防等有特殊规定的项目外，无行业特殊要求的新建工业项目用地或“工改工”项目，一般应建造多层厂房和高层厂房，但容积率最高不超过4.0；原则上不得建造单层厂房。
修改建议：工业上楼旨在集约节约用地，解决深圳建设用地紧缺问题，且日前公示的新深标已取消工业用地的容积率上限，建议取消“工改工”项目容积率上限4.0条款，具体指标由城市更新单元规划研究确定，最终以相关职能部门审批为准。
部分采纳。
该条已修改；M1的主导用途是厂房，容积过高可能会用于非工业用途，待取消工业用地容积率上限的规定出台后按新政策执行。
21
华夏幸福基业股份有限公司
9.办法第四十四条（用地功能调整审批）市建筑与环境艺术委员会、法定图则委员会审议涉及一级线内的工改商、工改居和工改M0等调整用地功能事项的，应当报市政府批准。
修改建议:该条款与深圳市城市规划、城市更新政策及审批程序不符，与市政府强区放权的总体思路也不相符，建议删除或修改调整表述。
修改理由：该条款要求一级工业区块线内除了工改M1以外的所有工改项目均报市政府审批，工改M0或者局部工改商的项目审批程序将会过于严格，所需时间将更加漫长。
采纳。
已修改。
22
深圳市城市更新开发企业协会
1.建议规范使用专业用词用语，明确相关概念定义。文件分别于第十六条、第二十二条、第二十五条、第四十一条出现“研发总部类用地”、“国家、省、市规定容积率”、“紧邻一级线工业用地的其他用地”、“新产业工业项目用地”等专属名词，但在相关政策文件中无法查找到准确定义，容易造成概念理解上的差异。建议具有相同内涵的专有名词进行规范统一的表达，对于新生概念作好统一定义注解。
采纳。
有关表述已经修改或删除。
23
深圳市城市更新开发企业协会
2.建议保持政策的前后统一与延续，避免与现行政策发生冲突情况的出现。如：文件第十五条（工业用地用途一）中“位于已建成或近期规划建设的轨道站点米范围内且周围居住用房不足的工业用地，因建设配套人才住房和保障性住房需要，可以调整工业用地用途，调整的工业用地面积总量控制在10%以内。”的规定与《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》（深府办〔〕38号）第十九条中关于“规划为工业的旧工业区”在符合相应条件下“可申请按照保障性住房简易程序调整法定图则用地功能，通过城市更新建设人才住房和保障性住房，促进产城融合与职住平衡。”的相关规定冲突。
文件第十七条（工改MO）中“区块线内M1改为M0的，由各区政府（新区管委会）征求市规划国土部门和市产业主管部门意见后报市政府批准。”的规定不符合深圳市政府关于城市更新强区放权的政策；
文件第十九条（受让方限制）中“其中M1或M0的厂房分割转让面积不低于平方米，M0的研发用房分割转让面积不低于平方米。”的规定与市规土委发布的《深圳市规划和国土资源委员会关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（深规土〔〕号）第二条第（二）款中“（一）单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积≤平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%。（二）研发用房单套套内建筑面积不得小于平方米”的规定相冲突。
文件第二十条（先租后让、租让结合）中“露天堆场、露天操作场地、停车场用地及其他生产配套设施用地，可采用租赁方式使用土地，单次租赁年限不得超过5年。”的规定与《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法（试行）》（深府〔〕80号）第十三条中“工业及其他产业用地租赁期限不少于5年且不超过20年。”的规定相冲突。
文件第三十二条（M0的建筑设计规范）中“M0产业用房不得采用总部办公用房的建筑设计规范”与《深圳市建筑设计规则》（深规土﹝﹞号）第6.15条“新型产业建筑的设计参照办公建筑设计规范及相应的消防规范执行。”的规定相冲突。
文件第三十四条（工业上楼）中“除机械、传统装备制造类等产业有特殊要求和对安全、消防等有特殊规定的项目外，无行业特殊要求的新建工业项目用地或“工改工”项目，一般应建造多层厂房和高层厂房，但容积率最高不超过4.0；原则上不得建造单层厂房。”与市规划国土委于年11月29日发布的关于《深圳市城市规划标准与准则》局部修订（第4章密度分区与容积率）草案公示的通告中关于新型产业用地的容积率的规定相冲突。
文件第四十四条（用地功能调整审批）中“市建筑与环境艺术委员会、法定图则委员会审议涉及一级线内的工改商、工改居和工改M0等调整用地功能事项的，应当报市政府批准。”的规定与《深圳市人民政府关于公布有效规范性文件目录（—年）的通知》（深府规〔〕6号）第号《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》（深府函〔〕42号）的具体授权内容相冲突。建议在生效政策文件终止实行之前，前后政策保持规定的统一和效力的延续，避免政策打架、无法适从局面的发生。
部分采纳。
第十五：不冲突，《管理办法》出台后，要符合两个文件的要求。
第十七条采纳。区块线内工改M0等行为需要严控，调整程序的内容已修改。
第十九条中关于分割转让面积标准删除。
第三十四条解释，M1的主导用途是厂房，容积率过高容易改变工业用途，待取消工业用地容积率的有关政策出台后按相关规定执行。
第四十四条已修改表述。
24
深圳市城市更新开发企业协会
3.建议局部调整程序增加机动调整项。文件中第十二条中关于局部调整的程序的规定，建议从有利于规划实施的角度，可不超过一定面积（例如0平方米）区块线改动视为合理调整，免走局部调整流程。
部分采纳。
该条的规定已作修改。
25
深圳市城市更新开发企业协会
4.建议考虑市场经济公平竞争基本原则，考虑市场客观需求，适度放开对于一级线内工业用地转让或地上工业楼宇分割转让受让方的限制。文件第十九条（受让方限制）中“一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业，且受让方不得改变建筑物的用途。其中M1或M0的厂房分割转让面积不低于平方米，M0的研发用房分割转让面积不低于平方米。”的规定对于受让方的资质要求过高，直接限制了非深圳市注册、满足不了经营年限、达不到规模以上的创新型高新技术小微企业、文化创意产业及服务业等企业购买产业物业的权利，不利于新兴产业的孵化和生存发展，有违市场经济精神。建议结合科技进步与运营模式变化带来的企业对产业空间的实际需要来综合考虑对受让方条件及厂房分割转让面积大小的具体规定。
采纳。
已修改调整。
26
深圳市城市更新开发企业协会
5.建议遵循法定图则的法律效力。法定图则的编制是列入全市年度立法工作计划、由深圳市人民政府授权市规划国土部门起草、经深圳市人大常委会审议批准的特区法规。文件第二十五条（限制住宅建设）中规定“紧邻一级线工业用地的其他用地，除规划建设与工业园区配套的宿舍和人才住房、保障性住房外，不得新规划建设居民住宅区。”综合考虑全市的土地规划情况，紧邻一级线工业用地的其他用地很有可能是法定图则规定的住宅用地。文件第二十五规定限制了一级线工业用地周边土地的规划建设，损害了土地权属人的合法权益，并可能直接导致法定图则规定的住宅用地内不得建设住宅的情况出现，有损法定图则的法律权威，建议结合法律图则的具体规定进行区别对待。
采纳。
已删除该条款。
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深圳市城市更新开发企业协会
6.建议深入研究“职住平衡”客观需要，落实“产城融合”目标。文件第二十三条、第二十四条提出了对产城融合的鼓励思路，但是缺乏对于“商品零售、住宿餐饮、商务金融、人才住房等”建筑面积及比例的具体规定，也未明确将区块线内工业用地与区块线外其他相邻用地空间位置进行合理调整的调整流程，建议予以明确。在鼓励产城融合的思路前提下文件第二十五条、第二十六条对紧邻一级线工业用地的其他用地的规划建设以及区块线内工业用地上的配套设施建设提出限制性规定过于严格，建议不要将工业用地与居住用地完全割裂，可适当进行融合，将更利于激发城市及片区活力、节约城市交通资源，对于产业的导入和扎根发展更具有推动意义，同时对于“培训中心”等这一类产业园区实际需求旺盛、可以作为会议中心、产品设计及推广空间等用途的建筑，应鼓励纳入产业园区的配套范围。
部分采纳。
已删除第二十五条款。
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深圳市城市更新开发企业协会
7.建议针对M0产业用房的使用用途不同分类明确建筑设计规范。文件第三十二条（M0建筑设计规范）规定“M0产业用房原则上首层层高5.0米、地面荷载不低于公斤/平方米，二、三层层高4.2米、楼层荷载不低于公斤/平方米，四层以上层高4.2米、楼层荷载不低于公斤/平方米，单独设置客梯，至少配备1台载重3吨以上的大型货梯。”因为M0产业用房主导用途包含无污染生产厂房和研发用房，不同使用用途对于建筑设计的要求不一样，以生产为主的产业园区，应该按生产的需求结合规范进行设计，但是以产业聚集，产业服务为主要用途的研发用房并不存在此类建筑设计的要求。建议学习新加坡的经验，新加坡为配合工业或产业转型升级，城市更新局URA对规划条例进行了调整，在总规层面取消了工业/仓储用地类别，增加了新的用地分类Business1（洁净无污染产业）/Business2（有污染产业）/BusinessPark（商务园）/White（白地）。在管理方面还有一个USECLASSRULE再细化管理，将土地用途按不同管理类型分成18类来区别对待，实为实事求是，精准施政。
解释。
用地类型的调整涉及《深圳市城市规划建设标准与准则》，建议规划国土部门研究参考，《深圳市建筑设计规则》对生产厂房和研发用房的建筑设计规范已有不同规定。
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第十五条，建议对“10%”比例论证研究；“并免予收取按规定应当缴纳的工业用地地价”免买卖双方哪一方？（即免予收取地价是针对原农村集体经济组织继受单位一方，还是买方？）此前该费用如何缴纳？建议对具体的免收条例明晰。
采纳。
“10%”是对工业用地改变用途建设配套人才住房和保障性住房的总量限制。第二款已删除。
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第十六条，建议标清“研发总部类用地”的具体属性。建议在自用比例方面，把专业产业园区运营商和工业研发类企业自建的情况区分开来。对于工业研发类企业本身，自用比例可根据自身需要确定，对于专业产业园区运营商，60%比例过高，而用于面对中小企业产业转型升级的创新空间相应降低。
采纳。
该条款已删除。
31
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第十七条，中小企业转型升级是深圳未来发展趋势，产业转型企业升级就需要M0地块，而且在东进战略的依托下，仍然对龙岗区块线内M1改M0的工业用地面积总量控制在20%以内，会直接导致高新产业外溢到深圳周边城市（东莞、惠州），科技企业外迁，导致创新产业与人才流失，建议在控制量的比例方面，按区域具体情况确定。
解释。
目前城市更新旧工业区改造保持工业用途的比例不到50%，而工改工基本上都是工改M0。从招商引资和市领导挂点服务反馈的情况看，我市先进制造 业用地问题严重。原特区外几个区（新区）是我市工业发展的主力，很多工业发展空间也分布在这些区域，因此也是稳定全市工业用地总规模、保障制造业尤其是生产环节空间的重点。结合深圳实际，需要对原特区外的工改M0进行限制。
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第十八条，“以出让方式供应的重点产业项目用地”建议同时还应包括，受让对象还允许一定条件的专业产业运营企业：条件如具有二十年专业产业运营经验、及一定国资背景。“但转让时应当整体转让”，该条款是针对企业自建还是包含专业产业园区运营商在内，如果包含专业产业园区运营商，那今后将没法进行工业地块的开发，建议能有针对性的实施。
解释。
该条款内容是根据市政府80号文而来，是针对以出让方式供应的产业用地。
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第十九条，“深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业”，这样实施后新引进企业和中小企业将很难获得受让，可否放宽受让范围？建议有针对中小企业如何获得受让的条款，尤其是海外回国创业“高新软优”类企业。“从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业”建议不特指深圳企业，以促进企业流入。
采纳。
已根据相关意见作调整。
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第二十二条，“在符合控制性详细规划的前提下，现有制造业企业通过提高工业用地容积率、调整用地结构增加服务型制造业务设施和经营场所，其建筑面积比例不超过原总建筑面积15%的，可继续按原用途使用土地，但不得分割转让。”，能否明晰经营场所的具体范畴，15%这一比例是否合适？需要充分研讨。
解释
该条已按规划国土委意见进行修改调整。该条规定符合《节约集约利用土地规定》（年国土资源部令第61号）和国土资规〔〕5号的规定。
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第二十五条，如果紧邻一级线工业用地的其他用地，不得新规划建设居民住宅区，不利于实现产城融合。只有在完成教育、医疗、金融等机构建设，以优质城市功能形成人口聚集，进而形成产业集聚。如果只是规划建设工业园区配套的宿舍和人才住房、保障性住房，完全不足以满足高端人才子女的未来的教育、医疗等需求，造成人才流失，也不能以产业为中心打造功能复合、配套完善，多层次的住宅地产，便捷的民众生活设施，为居民提供良好的生活环境，建议此条款可以适当放宽。
采纳。
已删除。
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第二十九条，建议：“禁止在工业用地上建设住宅类建筑布局和形态”，是否应撇开相应产业配套，如银行、律师事务所、会计事务所等产业服务配套机构是否可以不列入其中。
解释。
配套设施的范围建议参考《深圳市城市规划标准与准则》、《深圳市建筑设计规则》等关于建筑与设施用途分类指引等的规定，律所、会计事务所等属于办公建筑，其用地性质属于商业用地。
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第三十条，7%用地面积是否合适？建议：修改办公、会议、食堂和职工宿舍等行政办公及生活服务设施用地面积为办公、会议、食堂和职工宿舍等行政办公及生活服务设施基底占地面积。
解释。
《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[]24号文），工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。
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第三十一条，“M0以建设无污染生产制造的厂房和研发用房为主，不得用于纯商业办公”，条款中厂房、研发用房、纯商业办公用房的具体评判标准是怎样的，厂房、研发用房、纯商业办公用房建议有一个区分标准。
解释。
《深圳市城市规划标准与准则》中已有相关分类指引。
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第三十二条，“至少配备1台载重3吨以上的大型货梯。”大型货梯不是所用的生产制造行业都需要，建议按需有针对性的配备大型货梯，不强制实施。总部办公用房的建筑设计规范，建议明析标准。
解释
总部办公用房的有关表述已删除；新型产业用地的主导用途既包括研发用房也包括厂房，电梯设施的设置应当兼顾厂房的需求。从规土、经信到全至科技创新园等工业上楼做得比较好的园区调研情况看，都兼顾了生产的需求。
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第三十三条，“研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。”概念有些模糊。“M1单套套内建筑面积不得小于平方米，M0单套套内建筑面积不得少于平方米”，中小企业作为深圳产业发展的重要主体，具有在创业前期并不具备规模、资金优势，难以承担㎡、㎡体量的产业空间。如执行此硬性要求，将占用企业前期由于研发、生产的重要发展资金，影响企业健康的发展周期。建议对中小企业相对集中的产业园区，套内建筑面积是否可以缩小一些。
解释。
初创型企业的用房需求主要通过租赁方式解决；对M1单套套内建筑面积进行限制主要是防止类住宅化和办公化。
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第三十八条，“重点监管项目用地方关于纳入本市统计核算的产业规模（营业收入）和在本市形成的地方财力的承诺履行等情况。”该条款对科技创新类企业是否合理？深圳是创新型城市，高科技创新企业有着高风险、高爆发的企业成长特点，如要求此类企业硬性对“产业规模和税收”做出相应承诺，可能会导致企业追求短期利益，破坏高科技企业健康的成长周期。对于创新性、科技性新兴企业来说建议看其创新成果和发展潜力以及高新技术专利情况，避免单一的只把营业收入和税收作为衡量标准。
解释
该规定是针对工业用地转为研发总部用途的监管，不是针对一般的高科技创新企业。该规定符合我市总部用地用房的相关政策要求。该内容已删除。
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深圳市科创运城实业有限公司
1.第十六条“区块线内工业用地转型为研发总部类用地的，自用比例不得少于60%”。
存在问题：首先，该条是否指城市更新工改M0，研发总部类用地是否指M0用地未明确。此条与《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》中第九条“城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让”不符。其次，拆除重建类城市更新将有大量物业用于安置回迁用房，业主要求以可分割转让物业进行赔付，若要求自持比例不得少于60%，将难以满足安置回迁需求，或满足安置回迁需求后剩余可售面积过少，利益难以平衡，导致更新项目难以实施。
调整建议：首先要明确研发总部类用地的定义，如何进行界定；其次，应以有利于城市更新推进为原则，适度降低自用比例要求。同时建议明确自用比例中不含城市更新安置回迁用房。
采纳。
已删除该条款。
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深圳市科创运城实业有限公司
2.征求意见稿第十七条“区块线内M1改为M0的，由各区政府（新区管委会）征求市规划国土部门和市产业主管部门意见后报市政府批准”。第四十四条“市建筑与环境艺术委员会、法定图则委员会审议涉及一级线内的工改商、工改居和工改M0等调整用地功能事项的，应当报市政府批准”。
存在问题：该条对于一级区块线内工改M0的管控，与工改商、工改居统一对待不妥。M0用地是在年版深标中提出的新用地类型，而深圳市有大量法定图则已在此之前编制完成，此前编制的法定图则并无此用地类型。此条将导致原特区内部分适宜发展M0用地的更新改造项目立项增加不必要的审批周期，或可能导致无法立项。
调整建议：建议结合重大产业项目需求、项目功能区位、交通区位区别对待，尤其对年之前已批法定图则中的M1用地应进行分类研究后再定。建议原特区内年之前已批法定图则的M1用地统一调出工业区块线。
采纳。
管理办法已增加一条，相关规划或建筑设计已经规划主管部门审查通过的，可按已批准的规划和建筑设计方案进行建设。
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深圳市科创运城实业有限公司
3.征求意见稿第十九条“一级线内工业用地的转让或地上工业楼宇分割转让，受让方应当是深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业，且受让方不得改变建筑物的用途。其中M1或M0的厂房分割转让面积不低于平方米，M0的研发用房分割转让面积不低于平方米。”
存在问题：首先，受让方门槛过高，将极大抑制工业楼宇市场化流转。将受让对象由以往“企业法人”调整为“深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业”，其严厉程度类似于住宅类房地产市场的限购政策；
其次，对于M1厂房的分割转让面积由以往规定的平方米提高至平方米，M0研发用房的分割转让由以往无相关规定提高至平方米。将加大产权分割面积与分割转让门槛，不利于市场配置产业空间资源，间接抑制中小企业、初创企业的发展，其需求的生产和办公用房很可能达不到分割转让面积门槛要求；且不利于城市更新中安置回迁物业赔付和市场化流转。
调整建议：对于受让方和分割转让面积的限制宜适度放松，循序渐进，短时间内限制过严或将制约深圳市产业发展甚至将背离工业区块线“保护产业空间”的初衷。建议将受让方的要求由“从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业”调整为“从事制造业生产1年以上并合法纳税的企业”；并且对于M0的研发用房分割转让面积适度降低。
部分采纳。
对受让方条件修改。M0的研发用房分割转让面积需要进行限制，避免房地产化；初创型中小企业用房主要通过租赁方式解决。
45
深圳市科创运城实业有限公司
4.征求意见稿第三十四条“支持区块线内建设厂房与研发复合使用的高层工业楼宇模式，引导“高精尖”智能装备、机器、消费电子与智能终端、医疗器械等先进制造向高层工业楼宇发展。一般应建造多层厂房和高层厂房，但容积率最高不超过4.0。”
该条为版《深圳市城市规划标准与准则》对于M1用地地块容积率控制要求。M1容积率上限的控制导致拆迁赔偿与物业安置回迁难、利益平衡难，是很多工改工城市更新项目不具备可实施性的关键因素。版《深圳市城市规划标准与准则》已于年11月29日进行草案公示，新版深标已取消M1的容积率上限，且鼓励工业上楼目标的实现需要容积率的提升。因此，建议删除“容积率最高不超过4.0”。
解释。
M1的主导用途是厂房，容积率不宜过高；待取消工业用地容积率的政策出台后按新政策执行。
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南山区马家龙工业区项目业主方代表
一、意见稿第十九条：受让方应当是深圳规模以上工业企业或从事制造业生产3年以上并合法纳税的企业。
1、怎样的规模是深圳规模？没有明确的标准，未来项目寻求受让方标准不清晰，项目没法准确做定位，确定客户群体。2、限定受让方为深圳企业，这感觉一来有违市场经济公平竞争的基本原则，二来这样堵住了外地来深企业投资发展的动力和热情；
采纳。
已修改。
47
南山区马家龙工业区项目业主方代表
二、意见稿第十二条、第十七条：由市政府审批的事项与现行强区放权不符。《征求意见稿》出来后，未来申报城市更新手续都不知道该去市里还去区里，有点尴尬；
采纳。
第十二条是对区块线的调整，不是具体地块的调整；原第十七条已修改。
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南山区马家龙工业区项目业主方代表
三、意见稿第三十四条：一般应建造多层厂房和高层厂房，但容积率最高不超过4.0，这个跟前段时间修订的深标内容有冲突，项目未来如何界定容积率的计算标准？
M1的主导用途是厂房，容积率不宜过高；待取消工业用地容积率的政策出台后按新政策执行。
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南山区马家龙工业区项目业主方代表
四、意见稿第十六条：区块线内工业用地转型为研发总部类用地的，自用比例不得少于60%。
这也是公司各部门比较大的疑问，究竟什么才是“研发总部类用地”？是按使用功能还是规划土地功能确定？
采纳。
已删除该条款。
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南山区马家龙工业区项目业主方代表
五、关于套型划定，无论M1或M0、套内或，如果对于初创企业来说，存在需求用不了那么多，不可避免存在后期还要分割隔断的可能性，那是否被查违？比如我司项目临近南山科技园，这个区域多为新兴科技类型企业入驻，对于办公需求用不了那么大面积，这对于未来项目寻找受让方将是一个非常大的困难。
《征求意见稿》的发布犹如一个重磅炸弹，在业界也引起了很大反响，我们非常理解政府让工改工回归产业本质的决心，但意见稿内政策是否能够让真正想做产业空间运营的企业有机会做好产业，或是过犹不及，也望政府各部门再斟酌考虑，不胜感谢。
解释。
主要是针对产业用房的分割转让，初创科技企业可通过租赁方式解决用房需求。
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市民刘小姐
1.全市万的应该保有量是如何定出来了？深圳经过这么多年的转型，是否有还保有这么大厂房的需求。
解释。
平方公里是《支持企业提升竞争力的若干措施》基于深圳现状工业用提出的，是工业区块面积，不是厂房。
52
市民刘小姐
2.这个工业区范围线是如何划定的？作为市民是否有参与的机会。
解释。
工业区块线由市规划国土部门组织各区政府（新区管委会）结合各区工业用地现状和分布情况划定，并已向社会公开征求意见。
53
市民刘小姐
3.如果位于商务圈附近的工业园区，确被划在工业区块线内，我们可否申述？
解释
工业区块线的划定由市规划国土委牵头，可向该委咨询。
54
市民刘小姐
4.本来我们与旁边业主沟通好，也聘请了专业的机构帮我们筹备城市更新，可是文件传出，我们就全乱了，文件有些条文与与现行已批的相关政策条文相悖，否定了前几年城市更新政策、建筑设计规范及深标，之前的文件也都是市政府发的，在有效期内，现在出台这个政策是否有经过其他部门意见。现在项目做城市更新是依据法定图则还是依据这个工业块线呢？
解释。
《管理办法》正同步向有关部门和各区征求意见。已增加一条，在本办法施行前，相关规划或建筑设计已经规划主管部门审查通过的，可按已批准的规划和建筑设计方案进行建设。
55
市民刘小姐
5.深圳之所以发展好，就是这个城市敢创新，不照本宣科，文件上我们在深圳生活20多年的人感到都在后退了。
未涉及具体修改意见。
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市民刘小姐
6.去年在说强区放权，项目审批不快反慢，今年一些事项又说收回去市级单位管理，变来变去，不太考虑老百姓适应审批的困难。
未涉及具体修改意见。
57
市民刘小姐
7.现在文件中的“区块线内工业用地转型为研发总部类用地的，自用比例不得少于60%。”是指如果做M1或M0都需要60%自用吗？与前两年的可以分割销售的政策究竟哪个为准？
采纳。
已删除该条款。
58
市民刘小姐
8.限定受让方的条款十分苛刻，只能为深圳企业，是连产业投资也限售了，是不欢迎外地企业来深发展吗？
采纳。
已对相关表述进行修改完善。
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市民刘小姐
9.无论M1或M0、或，如果对于初创企业来说，存在需求用不了那么多，不可避免存在后期还要分割隔断的可能性，那是否设计违规分割？
解释
初创企业的用房需求可通过租赁方式解决。
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市民刘小姐
10.文件中很多措施都需要其他单位配合出台一些操作细则才可能实施，政府出台一个文件要严谨，时间上不可控，会不会导致这种类型项目一会要说全片停下来等政策？
解释。
本办法规定有关部门应当出台管理办法、实施细则、操作规程等事项的，有关部门应当自本办法施行之日起3个月内出台。
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天安云谷产城社区研究院
1.建议结合深圳市编制城市总体规划的新契机，进一步更新规划理念和方法，以规划城市“增长区”方式，取代规划工业区块线，以此推动城市的精明增长和包容发展。
划定工业区块线的初衷是为了保障产业空间的供给，是基于传统分区规划和功能区规划理念提出的刚性约束举措。我们认为，这是“踩刹车”的办法，虽会产生一定效果，但也可能带来土地和空间开发利用不够统筹高效的“保量低质”问题。特别是在新时代背景下，继续运用传统分区规划和功能区规划方式，已经不能完全满足深圳组团式发展、多中心格局的需求，也不利于打造优质产业和生活空间目标的实现。“增长区”的概念是精明增长理论内涵的延伸，也是产城融合、立体城市的实现基础，它能够实现土地的混合利用，减少交通的钟摆效应，输入更好的公共功能配给，促进有机的城市更新快速发展。
解释。
规划工业区块线是从稳定全市工业用地规模，加强产业发展空间保障角度出发。目前，市规划国土委正在牵头起草工业园区改造升级的工作方案，着力引导建设现代高端产业园区，提高工业用地效率。
62
天安云谷产城社区研究院
2.关于修改产业园区“入驻企业”条件设置的建议。第十九条（受让方限制。第一，取消对受让方资质的限制。第二，维持《深圳市规划和国土资源委员会关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》中，“单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积≤平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%；研发用房单套套内建筑面积不得小于平方米”等规定；第三，根据企业发展周期与规律，建立评估机制，并制定准入和清出机制。落实符合企业发展周期与规律的准入条件与受让用房标准。建议通过研究制定出一套事前、事中和事后的评估机制，宽进严出，鼓励和优先考虑国家主导产业及符合园区产业定位的上下游服务业等企业积极入驻。同时，对违反产业规律、从事与申报产业不相关业务的企业进行及时出清，培育良好的产业生态环境。按此实施，更能顺应产业发展周期和规律。
部分采纳。
第一点关于受让方资质限制已经修改完善。第二点关于分割转让最低面积需要进行限制，避免房地产化。第三点关于评估机制，在《管理办法》第六章监督和管理相关条款中已有规定。
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天安云谷产城社区研究院
3.第二十六条（配套设施建设）此条款主要是对M1、M0建筑形态的规范，其主要目的还是在于防止类住宅化设计。我们认为，培训中心（非类酒店、招待所形态）是产业园区需配置且比较受欢迎的一种建筑形态，同时可以作为会议中心、产品的设计及推广等多种用途的建筑。建议纳入产园区的配套项目中。
解释。
根据《工业项目建设用地控制指标》（国土资发[]24号文），严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
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天安云谷产城社区研究院
4.第三十二条（M0建筑设计规范）此条款主要是按照生产需求，对M0的首层、层高、楼层荷载等方面进行建筑设计规范，主要还是通过明确功能、限定高度、确保产业用房空间专项用于生产。但是，像天安云谷、星河WORD等以产业聚集、为园区企业作服务运营配套的园区，确实存在总部办公用房的需求。实践也表明，在这类园区的建筑功能配置上允许垂直配套，允许功能混合，有利于促进土地高效利用，推进产城融合和立体城市的建设。因此，我们认为，对于建筑功能配置的问题，既要考虑生产，也要考虑办公，两者要统筹兼顾、合理并存，尤其要避免因为约束规范过细，导致偏废或僵化，不妨考虑“统筹配置、分类引导”方式，在明确总配置比的同时，采取政策补贴、企业认定甚至地价优惠等措施，鼓励企业创造性地运用混合式功能配置方式。
解释。
M0的主导用途包括厂房和研发用房，该条只对首层、层高、楼层荷载等进行规范，兼顾生产和研发的功能，主要是限制房地产化，并未禁止建设研发用房。
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天安云谷产城社区研究院
5.第三十三条（类住宅化）此条规定与第十九条规定的内容基本一致，立意初衷十分明显，主要是从供需双方的角度上对企业研发用房套内面积及建筑面积进行了框定，意在防范类住宅行为。我们建议应发挥市场机制作用，以促进创新源头，培育和发展初创微型企业为目标，按实际供需状况对产业研发用房面积进行管理。建议按照《深圳市规划和国土资源委员会关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》中，“研发用房单套套内建筑面积不得小于平方米”等规定执行。
解释。
限制区块线内M1和M0单元最低分割转让面积是为了防止工业用房碎片化分割转让，避免改变工业用途。
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天安云谷产城社区研究院
6.第三十四条（工业上楼）关于4.0容积率的限定，建议在容积率方面将M0和M1一视同仁，不仅限于4.0或是6.0，应提至更高，为了鼓励产业发展规模和集聚效应，政策也可以向M1有所倾斜。因为，由于M1产品地价低、相对稀缺、可塑性好，市场一定会做出相应的选择。另外，建议对于现有容积率的指引，仅作为参考，不要实施强制规范效力，这样在强区放权背景下，才能实现因地制宜，大密大疏。
解释。
M1的主导用途是厂房，容积率过高容易改变工业用途；待取消工业用地容积率的政策出台后按新政策执行。
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天安云谷产城社区研究院
7.第四十九条（地下空间基础设施建设）土地出让合同中，应当明确地下建设用地的规划用地性质及地下建筑物水平投影最大占地范围、起始深度、地下总用地面积、地下总建筑面积等内容。”建议可以在规划的增长区里面通过交通、道路等规划，采取多规合一的规划理念，进行分类区分控制区和非控制区，坚持一事一议，对于控制区内地上地下开发指标的行政审批需要保守一些，非控制区就可以适度放宽，给予鼓励。同时，在符合规划和用途管制的前提下，根据土地利用的实际情况，通过借鉴浙江城乡统筹建设用地“增减挂钩”模式、天津碳排放交易所“碳排放指标”交易模式及深圳非农建设用地指标置换等思路，建立一套以容积率或地下开发权为标的，且能够实现城市立体发展的增减挂钩机制。在统筹规划基础上，严控指标，同时赋予土地所有者和使用者一定空间开发权的交易指标。通过市场化的机制，促进可用于交易的开发指标配置趋于市场化，以此促进城市发展的大密大疏。
采纳。
本条款已删除。
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天安云谷产城社区研究院
8.第二十五条（限制住宅建设）建议在规划的增长区里保障产业发展和保障性住房的同时，适度供应一些可租可售的商品房。产业的更新应与城市更新同步，这样才能统筹发展，共同进步
采纳。
本条款已删除。
69
天安云谷产城社区研究院
9.建议应着重在处罚力度上给予工改类住宅化的行为震慑和规制，通过强有力的惩处措施严厉处罚这种违规行为。
采纳。
《管理办法》第六章监督和管理有关条款规定强化工业用地用途管制。
